Posiadanie własnego domu jednorodzinnego lub rekreacyjnego w otoczeniu lasu to marzenie wielu z nas. Jednak, aby umożliwić realizację takiej inwestycji należy spełnić szereg warunków oraz przeprowadzić odpowiednie procedury formalne i administracyjne.

W poniższym artykule omawiamy proces tzw. wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej. Jakie kroki należy podjąć i w jakiej kolejności, aby doprowadzić do skutecznego wyłączenia gruntu z produkcji leśnej.

W celu uniknięcia wątpliwości, w pierwszej kolejności zdefiniujmy czym jest las wg. ustawodawcy. Grunt leśny jest niczym innym jak ograniczonym konturami obszarem na mapie ewidencyjnej oznaczonym symbolem Ls. Kontur obszaru stanowi granicę lasu. Istotnym faktem jest też, choć biorąc pod uwagę dosłowne brzmienie przepisu rozporządzenia wcale nie jest to oczywiste, że w przypadku, gdy na mapie ewidencyjnej działka jest oznaczona jako „las”, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako „grunt przeznaczony pod zabudowę”, np. jednorodzinną, to wiążący jest zapis na mapie ewidencyjnej. Takie jest zresztą, co warto dodać orzecznictwo sądów administracyjnych.

Niezależnie od przypadku należy zweryfikować jakie oznaczenia użytków występują w obszarze naszej nieruchomości gruntowej. Jeżeli cała nieruchomość objęta jest użytkiem o symbolu B (Tereny Mieszkaniowe) – nie zachodzi potrzeba wyłączania gruntu z produkcji leśnej. Jeżeli na całej działce lub jakimkolwiek jej fragmencie występuje użytek Ls (Lasy) wtedy może zajść konieczność przeprowadzenia procedury wyłączenia gruntu z produkcji leśnej. Jeżeli użytek Ls obejmuje cały obszar działki – procedura jest konieczna, jeżeli użytek Ls obejmuje jedynie część działki – wszystko zależeć będzie od tego gdzie chcemy zlokalizować dom.

(PRZYPADEK A)

W pierwszej kolejności należy zweryfikować Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego pod kątem możliwości realizacji nowego obiektu kubaturowego o pożądanej funkcji np. domu jednorodzinnego lub rekreacyjnego.

(PRZYPADEK B)

W przypadku, w którym nieruchomość gruntowa nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, zachodzi konieczność otrzymania Warunków Zabudowy (WZ). Aby je otrzymać, należy przygotować wstępną koncepcję budynku oraz przygotować i złożyć wniosek do odpowiedniego organu architektoniczno-budowlanego.

Gdy już przeanalizowaliśmy MPZP lub WZ i jasno wynika z nich, że budowa domu jednorodzinnego lub rekreacyjnego jest możliwa, możemy przystąpić do kolejnego etapu. Zakładamy oczywiście, że na obszarze działki występuje użytek oznaczony symbolem Ls. To oznacza, że ten obszar naszej działki podlega ochronie oraz gospodarce leśnej, której zarządcą są Lasy Państwowe.

(PRZYPADEK A)

Decyzja o wyłączeniu gruntów leśnych z produkcji może zostać wydana przez dyrektora regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych dla gruntów przeznaczonych na cele nieleśne. Zgodnie z  art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r., o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zmiana przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne dokonuje się wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a  warunkiem przeznaczenia określonych gruntów leśnych na cele nieleśne jest uprzednie wyrażenie zgody przez właściwe organy na taka zmianę.

(PRZYPADEK B)

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r.  poz. 293, z późn. zm.)  zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy lub ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje ww. decyzje administracyjne po łącznym spełnieniu warunków wymienionych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z warunków art. 61 jest to, aby teren nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo był objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu tych miejscowych planów, które traciły moc na podstawie art. 67 ust. 1  ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym).

Gdy zweryfikowaliśmy możliwości wyłączenia działki z produkcji leśnej, możemy przystąpić do opracowania koncepcji wstępnej domu. Koncepcja powinna uwzględniać zapisy MPZP lub WZ oraz zawierać wstępne opracowanie infrastruktury technicznej podziemnej – podłączenia mediów do domu. Planowana infrastruktura będzie mieć wpływ na opracowanie obszaru wyłączenia dołączonego do wniosku składanego do Lasów Państwowych. Na tym etapie również warto wystąpić o warunki techniczne przyłączenia do sieci dystrybucyjnych (woda, energia, gaz, teletechnika) i odbiorczych (kanalizacja) odpowiednich dystrybutorów i zarządców.

Po opracowaniu koncepcji domu, możemy przystąpić do skompletowania wniosku o wyłączenie z produkcji leśnej oraz opracowania jego załączników.

Szczegółowe informacje odnośnie tego, jak należy przygotować wniosek, jak również sam wniosek znajdują się na stronie Lasów Państwowych:

https://www.warszawa.lasy.gov.pl/wylaczanie-gruntow-akty-prawne#.ZFP-wXZBybj

Jako załączniki potrzebne nam będą:

1. Przypadek (A) – Aktualny wypis z wyrysem z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wystawiony nie wcześniej niż 12 miesięcy przed złożeniem wniosku

Przypadek (B) – W przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

2. Wypis z rejestru gruntów – wystawiony nie wcześniej niż 3 miesiące przed złożeniem wniosku.
3. Wyrys do wypisu z rejestru gruntów, w przypadku, gdy w skład działki wchodzą również inne użytki niż Ls.

4. Tytuł prawny do gruntu stosownie do art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych.
W przypadku własności – dokumentem potwierdzający tytuł prawny do gruntu jest odpis z księgi wieczystej.

5. Opis taksacyjny lasu miejsca wyłączenia.
6. Plan wyłączenia – (projekt zagospodarowania działki na bazie mapy projektowej, w skali 1:500, 1:1000) – ilość egzemplarzy, zależy od ilości egzemplarzy decyzji = ilość stron postępowania + 4 egzemplarze (aa., dla Urzędu Gminy, Starostwa i Nadleśnictwa). Projektowana powierzchnia wyłączenia gruntu leśnego z produkcji leśnej. Plan powinien zawierać bilans terenu.

7. Mapa do celów projektowych – 1 egzemplarz (bez naniesionego planu wyłączenia) niezbędny do właściwego określenia stanu faktycznego na przedmiotowej działce.

8. Pełnomocnictwa (jeżeli powierzamy opracowanie wniosku, skompletowanie załączników osobie trzeciej.
Uwaga: w przypadku, gdy działka ma więcej niż jednego właściciela, należy uzyskać i dołączyć, jak również opłacić pełnomocnictwo dla każdego współwłaściciela działki

Wydanie decyzji  zezwalających  na wyłączenie gruntów  leśnych  z produkcji leśnej, następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę albo dokonaniem zgłoszenia budowy lub wykonania robót budowlanych, o których mowa w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.

Wniosek składamy do Dyrektora Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych odpowiedniego dla obszaru na którym znajduje się nieruchomość.

Wyłączenie z produkcji leśnej nie podlega opłatom w przypadku zabudowy na cele mieszkaniowe jednorodzinne z obszarem wyłączenia o powierzchni do 0,05 ha (500m2).

Decyzję wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych na wniosek Inwestora (strony postępowania, wnioskodawcy) – art. 11 w związku z art. 5 uogril. Z reguły na odpowiedź lub wezwanie do uzupełnienia wniosku należy oczekiwać ok. 1 miesiąc.

Jak widać procedura wyłączenia obszaru gruntu leśnego z produkcji leśnej potrafi być żmudna i czasochłonna, a nawet poprawne złożenie wniosku z wymaganymi załącznikami wcale nie gwarantuje uzyskania pozytywnej decyzji ze strony Lasów Państwowych. Przeprowadzenie procedury odlesienia działki możesz powierzyć uprawnionemu architektowi – jeżeli posiadacie działkę leśną i chcielibyście zrealizować na niej swój wymarzony dom lub macie jakiekolwiek pytania napiszcie do nas!